Anforderungsprofil für den Betrieb bzw. die Anpachtung von Seniorenimmobilien

1. Vorbemerkung
1.1 Wir sind ein privater Betreiber von modernen Senioren-Residenzen in Niedersachsen und werden in Zukunft zwischen Düsseldorf und Bad Bevensen in der gesamten Bundesrepublik weitere Einrichtungen betreiben. Wir streben primär Cluster an, um unsere eigenen Einrichtungen zu fördern und Skaleneffekte zu heben. Im Rahmen unserer Aktivitäten entwickeln wir vielfältige Konzepte für ältere sowie hilfsbedürftige Menschen und schaffen – gemäß der Residia Philosophie – angenehme, menschenwürdige Lebensbedingungen für Senioren durch optimale Service-, Betreuungs- und
Pflegedienstleistungen. Wir betreiben Einrichtungen der vollstationären Pflege mit eingestreuter Kurzzeitpflege sowie angrenzendem Service und betreutes Wohnen.

1.2 Residia konzentriert sich derzeit primär auf die Betreiberschaft von Bestandsobjekten und Neubauprojekten sowie den Erwerb von weiteren Bestandsobjekten.
1.3 Unsere Seniorenzentren zielen mit deutlichem Schwerpunkt auf den Pflegebereich. Wir bieten zusätzlich alle anderen zukunftsweisenden Wohn- und Lebensformen an, um unseren Bewohnern Selbstbestimmung, soziale Eingebundenheit und Hilfe gleichermaßen zu garantieren. Nur dadurch sind wir in der Lage, uns auf die sich stets wandelnden Anforderungen der älteren Generationen einzustellen.

2. Standort
Infrage kommen alle Regionen, in denen gemäß Pflegebedarfsplan die Richtwerte nicht erfüllt sind oder auf Grund der soziodemografischen Bevölkerungsdaten nachweislich Pflegeplätze fehlen. Hierbei wird eine plausible Datengrundlage genutzt, anhand derer die Planzahlen ermittelt werden. Für zentrumsnahe Einrichtungen wird ein Bedarf von 4,5% bis maximal 5% der über 65 jährigen angenommen, sofern auch die weiteren Makro- und Mikrofaktoren gegeben sind. Sofern eine Überversorgung am gesamten Standort vorhanden ist, können wir uns dennoch vorstellen eine Einrichtung zu betreiben, wenn ein Mikrostandort (Stadtteil) keine Überversorgung aufweist und / oder die umliegenden Einrichtungen nicht repräsentativ und damit kein aus unserer Sicht für den Menschen im hohen Alter angemessenes Angebot vorhanden ist. In diesem Falle fertigen wir Wettbewerbsanalysen an, die wesentlich umfangreicher sind. Vollständigkeitshalber dürfen wir erwähnen, dass wir auch die Empfehlungen anderer Institutionen der Stadt wie Stadtbauamt, Sozialamt, Heimaufsicht usw. bei unserer Entscheidungsfindung berücksichtigen.

2.1 Makrostandort
– Einzugsbereich zu einem Ballungszentrum oder in unmittelbarer Nähe zu einem Oberzentrum.
– 20 Minuten Autofahrt maximal zu einem größeren Standort, sodass im Umkreis von 20 Minuten Autofahrt mindestens mehr als 30T Einwohner vorzufinden sind
-gute Verkehrsanbindung und mittelbar im Umkreis von 25 km an eine Autobahn angrenzend
– in die Analyse fließen auch künftige städtische sowie verkehrspolitische Planungsentscheidungen ein, sodass künftige Autobahnbauten oder veränderte Anbindungsmöglichkeiten die künftig absehbar sind, die Makrosituation positiv beeinflussen können
-Gute Anbindung zu Pflegefachschulen in der Nähe und Gewährleistung, dass ausreichend Fachkräfte an diesem Standort akquiriert werden können (was macht der Betreiber bislang?)
 
2.2 Mikrostandort
– Ruhige und gleichzeitig zentrale Lage in einem gewachsenen Quartier
– Gutes Standortimage
– Ausreichend Parkmöglichkeiten in der Nähe der Einrichtung (für Mitarbeiter/ Angehörige und
Besucher: bei 100 Betten ca. 25 Stellplätze
– Akzeptanz der Einrichtung in der Nachbarschaft
– Gute Infrastruktur (sämtliche für den Bewohner wichtigen Geschäfte sind im Umkreis von maximal 800 Meter zu erreichen) oder direkte Busverbindung angrenzend an die Einrichtung (Fahrt innerhalb von 5 Minuten)
– Öffentliche Verkehrsmittel sowie Einzelhandel, medizinische und bewegungstherapeutische Versorgung, Grünanlagen, Park in fußläufiger Entfernung sowie hauseigener Park mit Rundlauf
– Guter Ausbaustandard der Fußgängerwege
– Kein Hochwasser oder Hochwasserschutz und hochwasserbeständige Materialien sowie ausreichende Schutzmaßnahmen bei Lärmimmission durch optimale Ausrichtung Gebäude und Schutzvorrichtungen (Aufenthaltsbereiche im Freien sollten Lden<60 aufweisen) für Bewohner 3. Größenordnung/Angebotskombination 3.1 Mindestens 80 und maximal 125 Pflegebetten. Idealgröße ca. 120 Pflegebetten mit rd. 50 m² Nettogrundfläche (NGF) pro Pflegeplatz 3.2 Aufteilung EZ/DZ Quote 3.2.1 Der Anteil der Pflegebetten sollte bei mindestens 80 % in Einzelzimmern und 10 % in Doppelzimmern liegen – mindestens 30, maximal 45 Plätze pro Wohnpflegebereich 3.2.2 Abteilungen oder spezielle Bereiche sollten multifunktional und in Angrenzung an einen anderen Wohnbereich liegen (15 Bewohner nach Wohngruppenkonzept) 3.2.3 Sofern Bestandbauten akquiriert werden muss die Miete mittels 80% EZ Berechnung refinanzierbar sein. Dies bedeutet, dass eine DZ Quote von 50% auf 20% heruntergerechnet werden muss und damit Betten entfallen 3.3 Gesamtwohnfläche mindestens 16, besser 18-20 m² pro Einzelzimmer und mindestens 26 m², besser 27-30 m² pro Doppelzimmer (jeweils ohne Nasszelle) 3.4 Zusätzlich idealerweise 10-20 Seniorenwohnungen mit Gesamtwohnfläche pro Einheit zwischen 35-55 m², je nach Standort und Kaufkraft 3.5 Aufteilung der Flächen 3.5.1 ca. 75 % Hauptnutzfläche und ca. 25 % Funktions-, Verkehrs- und Nebennutzflächen 3.5.2 genügend Abstellräume auf jedem Wohnbereich sowie Lagerräume (insbesondere bei kleinen Kellern) 3.5.3 pro Wohnbereich ist ein Dienstzimmer mit der Option zum Rückzug für Mitarbeiter vorzuhalten 3.5.4 es ist darauf zu achten, dass Dienstzimmer geeignet liegt und Einsehbarkeit in Wohnbereich gegeben ist 3.6 Anlieferungsflächen und Rampen zur Herstellung von Barrierefreiheit müssen berücksichtigt werden – suboptimale Anlieferungen inkl. Lebensmittelanlieferung sind zu meiden oder Vorkehrungen zu treffen (Berücksichtigung bei Wirtschaftlichkeit) 3.7 Hauptzugangsweg ist > 3 Meter , Fahrradstellplätze und Anordnungsprinzip der Fahrräder zum Haupteingang ist zu berücksichtigen (Stellplätze sowie Müllplätze sind nicht direkt von den Außenflächen einsehbar)

4. Bauausführung
– Solide und hochwertige Bauqualität
– KFW 70 Standard oder besser für Neubauten
– Berücksichtigung der EnEV und Vorschriften
– Berücksichtigung von ökologisch schonenden Baumaterialien
– Mittlerer bis gehobener Standard
– bodengleiche Fenster und lichtdurchflutete Räume sowie passendes Lichtkonzept
– Eingangshalle mit Hotelcharakter oder „kein Krankenhauscharakter“
– Behindertengerecht, in Anlehnung an DIN 18025 und HeimMindBauVO sowie länderspezifische
BauO sowie Durchführungsverordnungen
– Schlüsselfertige Erstellung, einschl. Planung und Bauleitung
– Einschließlich Großküche, Telefon, Schwesternruf, Beleuchtung, Brandmeldeanlage,
Sicherheitsbeleuchtung, BHKW Anlage
– Einfache Raumbuchvorgaben der Residia sind zu erfüllen

Die Neubaukosten eines Seniorenzentrums sollten bei maximal € 85.000 pro Pflegeplatz ohne Grundstück und inkl. Pre-Opening, Inventarzuschuss unter Berücksichtigung der von der Residia definierten Qualitäten sowie Zwifi liegen.

Vorhandene bautechnische Unterlagen (Pläne, Grundrisse, Ansichten, Kubus- und Nutzflächenberechnungen, Lageplan, Grundbuchauszug) reichen Sie uns bitte ein.

5. Bedarfssituation
Wir ermitteln den tatsächlichen Bedarf anhand der nachstehenden Unterlagen / Informationen.

Sofern Ihnen solche Nachweise vorliegen, unterstützen Sie uns bitte und stellen uns diese zur Verfügung:
– Soziodemographische Daten (Einwohnerzahlen, Altersstruktur)
– Standortanalyse mit regionalen/örtlichen Wohnpräferenzen sowie Gewohnheiten
– Vorhandene und im Bau/in der Planung befindliche Einrichtungen im unmittelbaren/weiteren
Umkreis
– Bedarfsermittlung gemäß Pflegebedarfsplan – sofern zutreffend
– Detaillierte Pflegesätze und deren Aufteilung (Investivkosten, Unterkunft/Verpflegung und
Pflegeanteil) bei den bestehenden Einrichtungen/Häusern (Quellen: z.B. Sozialamt, AOK) sowie
deren Auslastung
 

6. Erwerb Bestandseinrichtung
Für den Erwerb von Bestandseinrichtungen benötigen wir umfangreiche Unterlagen, die Sie bitte gesondert bei uns anfordern. Wir senden Ihnen hierfür eine Due Diligence Liste zu, damit Sie einen Leitfaden an der Hand haben und uns einen digitalisierten Datenraum zur Verfügung stellen oder die hierfür entsprechenden Vorbereitungen (Kopien usw. ) treffen können.

7. Schlussbemerkung
Je umfangreicher und qualifizierter die vorgelegten Informationen/Nachweise sind, desto schneller kann eine fundierte Entscheidung zum Erwerb einer Bestandseinrichtung getroffen werden.

Sprechen Sie uns bei Fragen jederzeit an.
Stand: April 2014 Residia Care Holding Deutschland, Goltsteinstraße 31, 40211 Düsseldorf
Telefon: 0211 / 437166-14; Telefax: 0211 – 437166-19